Ob Berlin, München, Frankfurt am Main oder Hamburg: In deutschen Großstädten sind finanzierbare Wohnungen inzwischen ein knappes Gut. Umso mehr müssten sich Mieter und Wohnungssuchende über die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamts freuen: Demnach ist die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen stark gestiegen. Allein im Januar 2019 nahm sie um 9,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat zu. 27.100 Bauanträge wurden in den ersten vier Wochen des Jahres genehmigt. Die meisten neuen Wohnungen entstehen in Mehrfamilienhäusern.

Allerdings steckt hinter dieser Zahl keine echte Erfolgsmeldung. Denn der Trend geht seit Jahren in die andere Richtung, wie allein die Zahlen für neue Wohnungen zeigen (ein Teil der Baugenehmigungen bezieht sich auch auf Bestandsimmobilien, in denen kein neuer Wohnraum entsteht): Wurden 2016 noch 323.000 neue Wohnungen genehmigt, waren es 2017 nur 305.000 und im vergangenen Jahr 308.000. Um jedoch die Ziele aus dem Koalitionsvertrag zu erfüllen, müssten es pro Jahr 375.000 sein. Union und SPD wollten bis zum Jahr 2021 mindestens 1,5 Millionen neue Wohnungen schaffen.

Hinzukommt: Die Genehmigung macht noch lange keine fertige Wohnung. Stattdessen klafft eine große Lücke zwischen der Zahl der erteilten Baugenehmigung und der Zahl der fertiggestellten Wohnungen. In 2017, dem letzten Jahr, für das ausgewertete Daten beim Statistischen Bundesamt vorliegen, wurden mehr als 50.000 weniger fertiggestellt als eigentlich genehmigt, zeigt der Vergleich der Zahlen. Natürlich kann der Unterschied damit erklärt werden, dass die wenigsten Bauprojekte im dem Jahr fertig werden, in dem das Bauamt den Antrag genehmigt. Im Schnitt dauert der Bau zwei bis drei Jahre. Besonders oft kommt es in den Großstädten und Ballungszentren zum Verzug. In der Hauptstadt werden schon seit Jahren im Schnitt mindestens 30 Prozent weniger Wohnungen fertiggestellt, als Baugenehmigungen erteilt wurden. 

Woran liegt das? Der Ökonom und Direktor des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung Sebastian Dullien sieht mehrere Gründe. Einerseits fehlen Fachkräfte im Baugewerbe, Handwerker seien nur schwer zu finden, die Bauunternehmen seien ausgelastet. Bauzeiten verzögerten sich auch, weil die Bezahlung nach fertiggestellten Abschnitten erfolge: Zu Baubeginn seien oft hohe Abschlagszahlungen fällig, zum Schluss nur noch kleinere Beträge. Dann ist ein Handwerksbetrieb oft schon auf der nächsten Großbaustelle, wo er wieder erste, hohe Abschlagszahlungen abrechnen kann. Die Betriebe sind inzwischen so gut ausgebucht, dass die Bauherren über zurückgehaltene Gelder keinen Druck mehr ausüben können.     

Andererseits spielen aber auch Spekulationen eine Rolle, besonders in den Großstädten. Investoren kaufen Bauland, warten aber mit dem Bau, weil sie darauf hoffen, die Grundstücke bei steigenden Preisen mit Gewinn weiterverkaufen zu können. “Grundstücke mit Baugenehmigungen sind mehr wert”, sagt Dullien. Ähnlich schätzt Peter Hübner, Präsident des
Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie (HDB), die Situation ein. Nach brancheninternen
Schätzungen werde bei rund einem Drittel aller Bauvorhaben aus
finanziellen Gründen abgewartet. Das Spekulieren hat Folgen: Einer Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge treiben die Spekulationen mit Bauland die Grundstücks- und Immobilienpreise in die Höhe, vor allem in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main.